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不動産売却ガイド

不動産売却についてわかりやすく解説します。
不動産売却にあたっては、次の4つを検討しましょう。

売却方法と種類
ご契約の種類
売却の流れ
売却の費用

売却方法の種類

売却の方法は、主に仲介と買取りの2通りがあります。

仲介

不動産業者に依頼することにより、市場より購入者を探しだし、成約に結びつける方法です。不動産業者が、売主と買主の仲人的な役目を果たします。

	・価格の決定権は、ある程度売主の主導にあると行って良い。・長年持ち続けた大切な財産、愛着は当然あるはずです。新しい所有者となった買主へ継承することが出来る。
	・買主を発見できるまで売却代金の受領時期が確定できず次の計画が決定しずらい。・居住中の場合購入者が決定するまでは、室内見学の日時協力が必要な時もあるため、多忙な方には不便。・買主への瑕疵担保責任を一切免責することが、難しくなります。
	・法令関係の調査や買主との意見調整など成約に至るまでは、高度な知識が必要です。それをいい加減な業者に任せてしまうと物件の引渡後に買主とトラブルになりかねません。業者を見極めるなんてなかなか難しいことですが、入り口段階の査定結果を口答で簡単に告げたり、対応が雑だったりなど、やはり誠実さがあまり感じ取れない業者もしくは営業マンなどは、いざトラブルに発展した場合は、責任逃れすることもありますので気を付けた方がよいでしょう。・意図的に高めの査定価格を提示して、後から大幅な値下げ交渉してくる業者もいます。

買取

不動産業者が直接、売主より物件を買取る方法です。

	・売却代金受領の時期が確定ができるので、次の計画の段取りにうつりやすい。・一般のお客様に知られることなく売却が可能である。・仲介と比べると手続き関係が簡素になり煩わしさが減少する。・業者への仲介手数料が発生しない。・買主となる業者への瑕疵担保責任を一切免責することが可能である。
	・業者も利益確保の目安がつかないとなかなか買取りができません。市場価格からその利益分を差し引いたのが、買取価格になるケースが多いです。よって仲介を踏まえた査定価格よりは、買取価格が低くなることが多いです。・不動産取引のプロが直接当事者になるわけですから、売主に不利な事は説明されない可能性がある。
	・相手は不動産取引のプロ。契約書の条文に不利な事が書かれないか、司法書士や取引先銀行に相談されたほうが良いかと思います。・買取資金の調達方法を確認して下さい。次の買主の代金を当てにしている業者は要注意です。トラブルの確立が高くなります。

ご契約の種類

ご契約は媒介契約になりまして、その種類は、専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の３種類があります。

専属専任媒介契約

特定の１社だけと売却を依頼する契約です。
他の業者に重ねて依頼する事はできません。かつ依頼者自ら発見した買主も業者へ委ねなければなりません。

専任媒介契約

専属専任媒介契約と同じように、特定の１社だけに売却を依頼する契約です。但し、依頼者が自ら発見した買主は業者を通じなくて直接売買契約を締結する事ができます。

一般媒介契約

複数の仲介業者に依頼出来ます。
自分で直接買主を見つけることができます。但し、仲介業者は売却のための活動は行いますが、その活動について特に義務などは負いません。

売却の流れ

不動産売却の流れは、仲介と買取で流れが異なります。

仲介時の売却の流れ

	不動産の価格は流動的です。その時の経済事情や社会情勢によって変動が生じる場合があります。今の相場というものをしっかり把握する必要があります。全ては、査定から始まります。お気軽にご相談下さい。また、諸経費や税金面も同時に、アドバイスします。
	査定書を作成する前に都市計画や権利関係調査を事前に行った上で査定に入ります。一番多い査定方法が、取引事例比較による査定方法です。これは信頼性の高い取引事例と査定物件と比較しながら今の相場と照合し、査定価格を算出する方法です。その他にも不動産より生み出される収益を基に算出する収益還元による査定価格などがあります
	査定書という形で出来るだけ分かり易く説明するように心がけています。
	売却価格は最終的に売主の納得の上でご決定します。もちろん査定価格に納得できず売却をお断りいただいても一切請求はありません。
	いざ売却となった時は、不動産会社と媒介契約が取り交されます。これは、成約した時の仲介手数料や不動産業者の業務に関する取り決めがなされます。そしてこの媒介契約には、専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の３種類の契約があります。
	広告は、現地看板、タイムス住宅新聞、かふう新聞、自社インターネットHP掲載、チラシの手配りなどで行います。この様な広告は全て無料（当社負担）で行っております。 →アットホーム（全国版不動産検索サイト）へ加入しました。
	契約書の作成と読み合せ、買主への重要事項説明、手付金受領など双方が納得の上でご契約していただきます。
	不動産は、成約した後も大変重要です。買主のローン申込や、債権者との意見調整、引越しのタイミングなど先を見こしたスケジュールの組み立てが必要となってきます。
	当社は、ご家族の希望にあったアパート、マンションを適切にご紹介し、引越しを強力にバックアップしていきます。
	ある程度経験を積んだ営業マンでも緊張する場面です。手付金を除いた売買代金の精算、登記費用、仲介手数料などの諸経費精算、カギの引渡、所有権移転、抵当権抹消、全て同時に行うのが原則です。不動産業者がその取引に関わる司法書士、金融機関、債権者などの調整を行います。当社はこの様な段取りを経験豊富な担当者がスムーズに行います。
	これで、完了です。新しい登記事項証は登記の申請よりおよそ１週間くらいで仕上がります。

買取時の売却の流れ

	不動産の価格は流動的です。その時の経済事情や社会情勢によって変動が生じる場合があります。今の相場というものをしっかり把握する必要があります。全ては、査定から始まります。お気軽にご相談下さい。また、諸経費や税金面も同時に、アドバイスします。
	査定書を作成する前に都市計画や権利関係調査を事前に行った上で査定に入ります。一番多い査定方法が、取引事例比較による査定方法です。これは信頼性の高い取引事例と査定物件と比較しながら今の相場と照合し、査定価格を算出する方法です。その他にも不動産より生み出される収益を基に算出する収益還元による査定価格などがあります
	査定書という形で出来るだけ分かり易く説明するように心がけています。
	売却価格は最終的に売主の納得の上でご決定します。もちろん査定価格に納得できず売却をお断りいただいても一切請求はありません。
	契約書の作成と読み合せ、買主への重要事項説明、手付金受領など双方が納得の上でご契約していただきます。
	当社は、ご家族の希望にあったアパート、マンションを適切にご紹介し、引越しを強力にバックアップしていきます。
	ある程度経験を積んだ営業マンでも緊張する場面です。手付金を除いた売買代金の精算、登記費用、仲介手数料などの諸経費精算、カギの引渡、所有権移転、抵当権抹消、全て同時に行うのが原則です。不動産業者がその取引に関わる司法書士、金融機関、債権者などの調整を行います。当社はこの様な段取りを経験豊富な担当者がスムーズに行います。
	これで、完了です。新しい登記事項証は登記の申請よりおよそ１週間くらいで仕上がります。

売却の費用

	個人建物や土地の取引には課税されませんが、事業用などの建物については、課税対象になりますので、契約前に外税なのか内税なのかハッキリ調整した方が良いです。
	売買契約書に貼付けします。価格によって変動します。（売買契約書の１例、　1,000万円以上～5,000万円以下で、15,000円）
	所有権移転登記（原則、固定資産評価額×２％、時限処置として平成２１年３月３１日までの土地取引は、１％）。抵当権設定（債権額×０．４％、但し一定の条件を満たす住宅については、０．３％）。それらに司法書士の手数料を加えた額になります。
	所有期間によっても変わりますが、基本的に短期所有が３９％、長期所有が２０％を譲渡所得（取得費、譲渡経費、特別控除を差し引いた金額）に乗じた金額になります。但し、譲渡収入金額が譲渡所得を下回った場合は、譲渡税はゼロです。
	安として「売買価格×３％＋６万円（別途消費税）」になります。

	個人建物や土地の取引には課税されませんが、事業用などの建物については、課税対象になりますので、契約前に外税なのか内税なのかハッキリ調整した方が良いです。
	売買契約書に貼付けします。価格によって変動します。（売買契約書の１例、　1,000万円以上～5,000万円以下で、15,000円）
	所有権移転登記（原則、固定資産評価額×２％、時限処置として平成２１年３月３１日までの土地取引は、１％）。抵当権設定（債権額×０．４％、但し一定の条件を満たす住宅については、０．３％）。それらに司法書士の手数料を加えた額になります。
	所有期間によっても変わりますが、基本的に短期所有が３９％、長期所有が２０％を譲渡所得（取得費、譲渡経費、特別控除を差し引いた金額）に乗じた金額になります。但し、譲渡収入金額が譲渡所得を下回った場合は、譲渡税はゼロです。
	安として「売買価格×３％＋６万円（別途消費税）」になります。