不動産売却ガイド

売却方法の種類

売却の方法は、主に仲介と買取りの2通りがあります。

仲介とは?

不動産業者に依頼することにより、市場より購入者を探しだし、成約に結びつける方法です。不動産業者が、売主と買主の仲人的な役目を果たします。

  • 価格の決定権は、ある程度売主の主導にあると行って良い。
  • 長年持ち続けた大切な財産、愛着は当然あるはずです。新しい所有者となった買主へ継承することが出来る。
  • 買主を発見できるまで売却代金の受領時期が確定できず次の計画が決定しずらい。
  • 居住中の場合購入者が決定するまでは、室内見学の日時協力が必要な時もあるため、多忙な方には不便。
  • 買主への瑕疵担保責任を一切免責することが、難しくなります。
  • 法令関係の調査や買主との意見調整など成約に至るまでは、高度な知識が必要です。それをいい加減な業者に任せてしまうと物件の引渡後に買主とトラブルになりかねません。業者を見極めるなんてなかなか難しいことですが、入り口段階の査定結果を口答で簡単に告げたり、対応が雑だったりなど、やはり誠実さがあまり感じ取れない業者もしくは営業マンなどは、いざトラブルに発展した場合は、責任逃れすることもありますので気を付けた方がよいでしょう。
  • 意図的に高めの査定価格を提示して、後から大幅な値下げ交渉してくる業者もいます。
買取りとは?

不動産業者が直接、売主より物件を買取る方法です。

  • 売却代金受領の時期が確定ができるので、次の計画の段取りにうつりやすい。
  • 一般のお客様に知られることなく売却が可能である。
  • 仲介と比べると手続き関係が簡素になり煩わしさが減少する。
  • 業者への仲介手数料が発生しない。
  • 買主となる業者への瑕疵担保責任を一切免責することが可能である。
  • 業者も利益確保の目安がつかないとなかなか買取りができません。市場価格からその利益分を差し引いたのが、買取価格になるケースが多いです。よって仲介を踏まえた査定価格よりは、買取価格が低くなることが多いです。
  • 不動産取引のプロが直接当事者になるわけですから、売主に不利な事は説明されない可能性がある。
  • 相手は不動産取引のプロ。契約書の条文に不利な事が書かれないか、司法書士や取引先銀行に相談されたほうが良いかと思います。
  • 買取資金の調達方法を確認して下さい。次の買主の代金を当てにしている業者は要注意です。トラブルの確立が高くなります。

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ご契約の種類

媒介契約には、専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の3種類の契約があります。

専属専任媒介契約

特定の1社だけと売却を依頼する契約です。
他の業者に重ねて依頼する事はできません。かつ依頼者自ら発見した買主も業者へ委ねなければなりません。

専任媒介契約

専属専任媒介契約と同じように、特定の1社だけに売却を依頼する契約です。但し、依頼者が自ら発見した買主は業者を通じなくて直接売買契約を締結する事ができます。

一般媒介契約

複数の仲介業者に依頼出来ます。
自分で直接買主を見つけることができます。但し、仲介業者は売却のための活動は行いますが、その活動について特に義務などは負いません。

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売却の流れ

仲介の場合
01 査定依頼 不動産の価格は流動的です。その時の経済事情や社会情勢によって変動が生じる場合があります。今の相場というものをしっかり把握する必要があります。
全ては、査定から始まります。お気軽にご相談下さい。
※また、諸経費や税金面も同時に、アドバイスします。
02 物件の調査 査定書の作成 査定書を作成する前に都市計画や権利関係調査を事前に行った上で査定に入ります。一番多い査定方法が、取引事例比較による査定方法です。これは信頼性の高い取引事例と査定物件と比較しながら今の相場と照合し、査定価格を算出する方法です。
その他にも不動産より生み出される収益を基に算出する収益還元による査定価格などがあります
03 査定書の提出 査定書という形で出来るだけ分かり易く説明するように心がけています。
04 価格の決定 売却価格は最終的に売主の納得の上でご決定します。
もちろん査定価格に納得できず売却をお断りいただいても一切請求はありません。
05 媒介契約 いざ売却となった時は、不動産会社と媒介契約が取り交されます。これは、成約した時の仲介手数料や不動産業者の業務に関する取り決めがなされます。そしてこの媒介契約には、専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の3種類の契約があります。
06 販売活動 広告は、現地看板、タイムス住宅新聞、かふう新聞、自社インターネットHP掲載、チラシの手配りなどで行います。この様な広告は全て無料(当社負担)で行っております。
→アットホーム(全国版不動産検索サイト)へ加入しました。
07 ご成約 契約書の作成と読み合せ、買主への重要事項説明、手付金受領など双方が納得の上でご契約していただきます。
08 アフター 不動産は、成約した後も大変重要です。買主のローン申込や、債権者との意見調整、引越しのタイミングなど先を見こしたスケジュールの組み立てが必要となってきます。
09 お引越し 当社は、ご家族の希望にあったアパート、マンションを適切にご紹介し、引越しを強力にバックアップしていきます。
10 残金決済/諸費用精算 物件引渡し/登記申請 ある程度経験を積んだ営業マンでも緊張する場面です。手付金を除いた売買代金の精算、登記費用、仲介手数料などの諸経費精算、カギの引渡、所有権移転、抵当権抹消、全て同時に行うのが原則です。不動産業者がその取引に関わる司法書士、金融機関、債権者などの調整を行います。当社はこの様な段取りを経験豊富な担当者がスムーズに行います。
11 所有権移転 登記の完了 これで、完了です。新しい登記事項証は登記の申請よりおよそ1週間くらいで仕上がります。
買取りの場合
01 査定依頼 不動産の価格は流動的です。その時の経済事情や社会情勢によって変動が生じる場合があります。今の相場というものをしっかり把握する必要があります。
全ては、査定から始まります。お気軽にご相談下さい。
※また、諸経費や税金面も同時に、アドバイスします。
02 物件の調査 査定書の作成 査定書を作成する前に都市計画や権利関係調査を事前に行った上で査定に入ります。一番多い査定方法が、取引事例比較による査定方法です。これは信頼性の高い取引事例と査定物件と比較しながら今の相場と照合し、査定価格を算出する方法です。
その他にも不動産より生み出される収益を基に算出する収益還元による査定価格などがあります
03 査定書の提出 査定書という形で出来るだけ分かり易く説明するように心がけています。
04 価格の決定 売却価格は最終的に売主の納得の上でご決定します。
もちろん査定価格に納得できず売却をお断りいただいても一切請求はありません。
05 ご成約 契約書の作成と読み合せ、買主への重要事項説明、手付金受領など双方が納得の上でご契約していただきます。
06 お引越し 当社は、ご家族の希望にあったアパート、マンションを適切にご紹介し、引越しを強力にバックアップしていきます。
07 残金決済/諸費用精算 物件引渡し/登記申請 ある程度経験を積んだ営業マンでも緊張する場面です。手付金を除いた売買代金の精算、登記費用、仲介手数料などの諸経費精算、カギの引渡、所有権移転、抵当権抹消、全て同時に行うのが原則です。不動産業者がその取引に関わる司法書士、金融機関、債権者などの調整を行います。当社はこの様な段取りを経験豊富な担当者がスムーズに行います。
08 所有権移転 登記の完了 これで、完了です。新しい登記事項証は登記の申請よりおよそ1週間くらいで仕上がります。

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売却にかかる費用

01 消費税 個人建物や土地の取引には課税されませんが、事業用などの建物については、課税対象になりますので、契約前に外税なのか内税なのかハッキリ調整した方が良いです。
02 収入印紙 売買契約書に貼付けします。価格によって変動します。
(売買契約書の1例、 1,000万円以上~5,000万円以下で、15,000円)
03 登録費 登録免許税 所有権移転登記(原則、固定資産評価額×2%、時限処置として平成21年3月31日までの土地取引は、1%)。
抵当権設定(債権額×0.4%、但し一定の条件を満たす住宅については、0.3%)。それらに司法書士の手数料を加えた額になります。
04 不動産譲渡税 所有期間によっても変わりますが、基本的に短期所有が39%、長期所有が20%を譲渡所得(取得費、譲渡経費、特別控除を差し引いた金額)に乗じた金額になります。
但し、譲渡収入金額が譲渡所得を下回った場合は、譲渡税はゼロです。
04 仲介⼿数料 安として「売買価格×3%+6万円(別途消費税)」になります。

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